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內容來自sina新聞
去年以來內地開發商海外投資房地產超百億美元
地產商出口中國需求
中國開發商紛紛赴海外發展，其比較優勢既不在資金，也不在技術，而在多年積累的願意到海外置業投資的境內客戶，這也是海外開發商願意與其分一杯羹的原因
在房地產調控的大背景下，中國房地產開發商紛紛轉向海外尋求更多發展機會。根據中國海外投資聯合會公佈的數據，2012年以來，中國內地開發商在海外的房地產項目(含已確定投資計劃的項目)，總規模超過百億美元。
與之相伴的是，中國人浪潮般湧入北美、歐洲和澳洲等地的房地產市場。根據市場調研機構Dealogic的統計，中國人在海外的房產交易規模已由2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元，增幅達46%，今年漲幅依舊。
"我們的客戶有投資、度假或移民的需求，所以我們就要跟隨客戶走出去。"萬通地產總經理雲大俊在接受《財經》記者專訪時說。近年來，國內中高端人群的財富不斷積累，卻找不到理想的投資渠道，始於2010年的地產調控又使國內投資渠道進一步收窄。
高力國際華北區董事總經理楊達對《財經》記者表示，國外政策環境穩定，投資市場成熟，人民幣又不斷升值，投資海外越來越成為一個有吸引力的選擇。
根據一些海外媒體的報道，中國購房者在美國購房的房價中位數，遠遠高於其他外國買傢，近七成中國購房者選擇支付現金。甚至有些買傢不需要實地看房，隻看看圖片就直接簽支票成交，大受當地房產經紀商的歡迎。在加拿大溫哥華等地，率先移民當地的中國人替親朋好友在當地置業、進而陸續數傢聚居一個小區者，比比皆是。
這種情況在歐洲大陸也不斷出現，尤其是在法國南部以及德國南部等風景優美之處，中國購房者通過網絡委托或親朋好友代為看房，然後一次性現金付款者不在少數。在德國南部溫泉名城巴登巴登，中國、俄羅斯和海灣國傢等境外實力買傢，推動當地房價明顯上漲。
高策地產董事長李國平對《財經》記者表示，國內的剛需市場畢竟是有限的，一二線城市拿地非常困難，三四線城市有地卻沒有市場。在這種情況下，中國開發商往海外發展，是企業擴大規模的一個可行的方向。
"企業這麼做是被動的，並不是說海外市場有多好。"李國平說，中國開發商意識到遊戲規則變瞭，靠土地增值獲取超額利潤的時代已經過去，越來越多的房企利潤水平開始下滑，企業必須改變經營模式方能生存下來。
在國外成熟的地產市場之中，與當地資格老、經驗足的開發商相比，中國開發商的比較優勢既不在資金，也不在建造技術，而在多年積累的大批願意到海外置業投資的境內客戶，這也是海外開發商願意與其分一杯羹的原因。
二胎房貸條件 海外爭相佈點
"臺灣地區是我們的第一站，接下來重點關註的是馬來西亞市場。"雲大俊對《財經》記者說。之所以選擇馬來西亞，是看重其政治穩定、法律健全、氣候宜人，並且有第二傢園政策，可以給購房人十年的居留權，非常適合出境讀中學的小留學生及其傢長。
萬通地產三年前以萬通臺北2011項目首次踏足臺灣地區市場，該項目位於陽明山，總計294套酒店式服務公寓，截至目前已經完成80%的銷售，絕大部分的購房人來自大陸。
在雲大俊看來，萬通地產想去的是華人聚集的地方，而華人最多的地方其實是東南亞而不是美國。他認為新加坡和香港雖然各項條件都很好，但由於地價已經很貴，而且地域性很強，不是對所有開發商都適合，所以這些地區萬通地產"可能隻能偶爾去參股做一些項目"，而沒有長期進入的規劃。
更多的大型開發商選擇直接挺進英美。兩個月前，萬達董事長王健林宣佈瞭在倫敦的酒店建造計劃。該酒店緊鄰泰晤士河，與中國大使館並肩，可俯瞰白金漢宮和海德公園。
王健林表示，倫敦隻是萬達投資酒店的第一站，今年內就會發佈在紐約核心地段建造五星級酒店的投資計劃，未來十年，萬達要在全球八個到十個主要城市投資建設高端酒店。
住宅地產龍頭萬科的國際化成績也很不錯，今年上半年，萬科連續進入瞭香港、美國、新加坡三個海外市場。1月，萬科和香港新世界集團合作獲取瞭荃灣地塊，2月和美國鐵獅門(Tishman Speyer)簽約合作舊金山公寓項目，4月又和新加坡吉寶置業合作開發丹那美拉項目。
值得一提的是位於舊金山富升街201地塊的項目，萬科計劃建造655套高檔公寓，單元房售價在60萬美元至600萬美元之間。雖然合資企業的財務條款尚未對外披露，但這將是萬科在美國開發的第一個項目，目前該項目仍在等待中國政府的審批。據接近萬科的知情人士透露，國際化作為其既定戰略，在今年不僅有更多行動，而且其貢獻開始體現在財務數據上，預計今年最終的業績數據裡，海外業務的占比會有明顯的提升。
走的較為激進的還有綠地集團，7月底綠地宣佈將斥資10億美元收購一個位於美國洛杉磯的地產項目，綠地在澳大利亞、韓國、西班牙和德國也都有項目。綠地集團董事長張玉良此前公開表示，到今年底將進入六個到七個國傢，投資規模200億元。綠地集團房地產主業2012年銷售額1051億元，僅次於萬科。
紐交所上市的鑫苑置業(NYSE:XIN)計劃在紐約市建造一棟高層公寓，碧桂園斥資百億元人民幣在馬來西亞投資瞭共五個項目，中坤集團董事長黃怒波更是將旅遊地產開發到瞭冰島。
李國平對《財經》記者說，"出海是國內地產企業保持規模的一種途徑。"就目前市場情況，開發商在國內業務擴張上已經乏力，但是它們又必須保持規模化發展，出海成為不得不做的選擇。
高力國際楊達更願意相信這是人民幣升值效應的外溢。此外，出海也可以拓展企業的海外融資渠道，海外資金普遍成本更低。"不僅是開發商，很多中國企業包括銀行、航空公司都在海外進行商業地產的投資，有些像當年的日本，但沒有日本人當年那麼瘋狂。"楊達說。
賣給中國人
在8月8日的半年報業績發佈會上，萬科總裁鬱亮解釋瞭萬科的走出去戰略，"萬科會在類似於紐約、波士頓這樣的中國留學生、移民非常多的、商貿往來非常頻繁的地方做一些投資安排。"
但這並不是說萬科要"在國外開發一個新的唐人街"，鬱亮表示，選擇華人聚集的地方是為瞭發揮萬科自身優勢，快速帶來銷售，但萬科也會開發海外的當地客戶。
這幾乎是所有走出去的開發商的默契。綠地總裁張玉良不久前表示，綠地會優先選擇中國投資者、移民群體較為青睞、中國遊客及留學生較多的國傢及城市參與投資開發，因為在國際化初期，隻有借力現有優勢資源，才能大大降低進入新興市場的風險。
全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)的一項調查顯示，2012年中國人已成為美國住宅市場僅次於加拿大人的第二大海外購買群體，占美國住宅對外銷量的11%。
一方面，中國房地產企業在國內遭遇限購、限貸、房產稅等調控政策的頻繁沖擊，希望開拓一塊政策穩定的全新市場；另一方面，海外土地和房產的永久產權、良好的生活環境和穩定的回報率，也是對中國投資客的巨大吸引。如此一來，國內房地產企業在國外開發的項目，就成瞭二者的最佳結合點。
雲大俊解釋說，中國客戶想去國外買房子，卻並不瞭解那邊的開發商，需要萬通地產這樣的開發商一起走出去，而外國的客戶不熟悉中國開發商，通常隻有依靠當地合作夥伴去給本地人推售項目，雙方"各展所長，各取所需"。
"當地人絕不是客群主體。"雲大俊直言，就萬通臺灣2011項目而言，賣給當地的也隻占20%，"如果項目主要面向當地客戶，那麼當地開發商完全可以獨立運營，為什麼要找大陸的開發商進行合作？"
中國開發商所能帶去的龐大客戶群，是吸引合作方的巨大籌碼。胡潤2012年11月發佈的一份報告說，目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達三分之一，海外資產占到其總資產的約19%，而房地產是海外資產最主要的部分。
2012年頤和地產在悉尼的洋房項目"Summer Court"對外銷售，項目推出上百套住宅和商鋪，主要銷售對象為中國人。鑫苑置業在紐約佈魯克林區建造的包含216套公寓的大樓，也是希望將一半的住宅賣給中國投資者。
不僅是留學生、投資客和新移民需要在海外買房，中國遊客境外遊需要住酒店，這同樣是一個大市場。正忙於在全球佈局豪華酒店的萬達，針對的正是這一市場，因為中國的酒店管理者更懂得中國人的需要。
"跟我們合作可以使當地開發商開發的項目獲得更好的回報。"雲大俊說，如果沒有大陸的客戶需求，可能當地的消費能力有限，導致項目最後賣不出量，或者賣不出價，那麼開發商未必敢開發這個項目，"但是我們有這個量(來自國內的客戶需求)，也有專業實力，可以幫它消化掉。"
學習和試水
"出海"常常面臨著當地完全不同的政治、法律法規、市場環境等復雜因素的影響，中國企業又欠缺應對工會和環保團體的經驗，所以走出國門往往會水土不服。
楊達告訴《財經》記者，在全球地產市場中經常見到在本地做得很好的開發商，換一個地區就會碰壁，因為他們總想著把原來的成功經驗套用在新項目上，這樣很容易失敗。
更何況國內的優勢在國外不一定能延續。例如大型開發商在國內的融資成本優勢，在國外就並不明顯，而不同文化背景下，也難像在國內那樣精準營銷。
國內大多數開發商雖然不排除海外投資，但目前都非常謹慎。楊達認為，在這一時期，選擇跟當地的開發商合作，可以縮短學習的時間，盡量少走彎路。
較早出海的國內房企如萬科，往往將海外項目主導權交予國外的合作夥伴，萬科董秘譚華傑在8月8日的發佈會上說，目前萬科項目以合作方為主，公司隻是"派人員參與這個過程"，在合作當中學習對方的開發經驗。
"選擇理念相同的當地開發商進行合作非常重要。"雲大俊說。他認為，當地開發商深諳當地的法律法規和市場規則，國內開發商作為外來戶，最好別想著"吃獨食"。
據雲大俊介紹，萬通地產出海講求輕資產運營，即萬通地產出市場(客戶)，地主出地，另外跟當地開發商合作，三傢形成一個聯合經營體。
以萬通臺灣2011項目為例，這個項目的地主也是開發商，一人任兩個角色，跟萬通一起開發，萬通地產省下瞭買地的資金，僅負擔建造成本，最後的收入雙方分享，萬通地產還可以獲得額外的獎勵，這樣下來"三年到五年可以賺取1倍到2倍的資本額"。這個經營模式現在已被萬通地產肯定，將來萬通地產很可能照此模式復制海外項目。
國外開發商不僅是合作夥伴，也是好的學習對象。進入舊金山項目時，萬科董事長王石說："我們選擇投資舊金山富升街201地塊，主要因為鐵獅門是一傢全球領先的房地產企業，也是一個非常值得信賴的合作夥伴。希望通過具體項目的合作，學習成熟市場的商業模式和管理經驗。"而這次萬科入股20%與香港新世界集團合作荃灣項目，顯然也是以學習為主。
"正因為如此，我才並不看好這種海外發展模式。"李國平說，他覺得這種合作暗含風險。比如萬科，其資金實力、建造技術、建築質量等在美國並無優勢，有的就是在國內的人脈和客戶，但是長遠看僅有這些是不夠的。李國平認為，萬科未來在美國拿地的規模十分有限，而且一定是面對國內投資客。即使這樣也還有一種風險：華人也可能覺得美國本地開發商的質量更好，而且華人也未必願意住在一起。
8月8日鬱亮表示，對萬科而言，"海外發展仍隻是嘗試，不會一下鋪開。而從萬科董事長王石此前透露的戰略意圖來看，適度加大海外發展，將是接下來幾年萬科比較重要的行動方向。一位熟悉萬科的業內人士透露，在具體實施國際化方面，萬科應當會考慮海內外的業務協調，短期內不會太冒進，但隨著業務和結構的理順，海外發展應當會有所提速。
裡昂證券(CLSA)日前發佈的一份報告寫道，投資海外是一種反周期投資，能夠幫助中國開發商抵消國內市場低迷帶來的負面影響，但海外項目對中國開發商來說僅僅是消遣而已，還不是關乎其生計的基本盤。李國平稱，"目前來看，開發商去海外投資是一個補充、一個嘗試，但絕不是最終的出路。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-26/11532384284.shtml
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